lunedì 8 ottobre 2018

Videocorso saldo e stralcio

Dopo aver affrontato le varie tematiche sul saldo e stralcio immobiliare e le nostre motivazioni per ritenerla la più grande opportunità come operazione per un investitore immobiliare, concludiamo con la presentazione del nostro videocorso, come step fondamentale per intraprendere con successo un' operazione di stralcio. Per tutti i dettagli sul videocorso invitiamo a visitare il seguente sito www.corsosaldoestralcio.it 


venerdì 28 settembre 2018

Il percorso di Saldo e Stralcio con Caseipotecate.it

Il nostro videocorso è l'inizio di un percorso di successo per il saldo e stralcio immobiliare. Per maggiori informazioni clicca sul link di seguito : https://bit.ly/2NQ6ymR


Videocorso Saldo e Stralcio

Con questo video presentiamo il nostro videocorso sul Saldo e Stralcio immobiliare. Acquistandolo avrai la possibilità di entrare in un Percorso di formazione che ti affiancherà per diventare un esperto di operazioni di saldo e stralcio immobiliare.

lunedì 10 settembre 2018

Cosa deve fare un consulente

Da Podcastimmobiliare.it: In questa puntata si mette in evidenza quello che dovrebbe essere lo scopo della consulenza, evitando interferenze che dovrebbero essere tipiche di chi fa impresa.
Per contatti http://m.me/canistrogennaro
Per contenuti extra iscriviti al nostro canale Telegram http://t.me/podcastimmobiliare

giovedì 6 settembre 2018

Diretta webinar - Rispondiamo alle vostre domande

Oggi alle 19.00 saremo in diretta per rispondere alle Vostre domande sul webinar " Come non farsi fregare quando hai la casa all'asta".
Per seguire la diretta e interagire con noi collegatevi sulla pagina Facebook Caseipotecate.it .


martedì 4 settembre 2018

Imprenditori si nasce o si diventa?

Da Podcastimmobiliare.it
In questa puntata, voglio far riflettere sulla condizione spesso banalizzata del fare impresa mentre ha una complessità enorme e sulla figura dell' imprenditore immobiliare. Prendendo spunto dal primo capitolo "Venditori si nasce o si diventa" del libro Percorso Inverso da me scritto, pongo in evidenza le caratteristiche micro e macro che per me dovrebbero essere considerate.
 Per contatti http://m.me/canistrogennaro

lunedì 16 luglio 2018

Come valorizzare un immobile

Come procedere per la valorizzazione di un immobile? In questa puntata di Podcastimmobiliare.it analizzeremo i passaggi fondamentali per una corretta valorizzazione.

venerdì 6 luglio 2018

Fregature da evitare quando si ha un immobile all'asta

La nostra pluriennale esperienza ci ha evidenziato un problema di chi vive il disagio di vedere la propria casa all' asta. Un problema che spesso intacca le pur già precarie condizioni finanziarie. Come sul suol dire: "piove sul bagnato". In questo podcast tratto dal nostro webinar del 04 luglio diremo le trappole da evitare. Per un maggior supporto è possibile richiederci i grafici che abbiamo mostrato nel webinar al seguente contatto:http://m.me/canistrogennaro

martedì 19 giugno 2018

La truffa immobiliare e la paura delle fregature

Questa puntata nasce dal mix di un incontro con un amico consulente aziendale e la storia di un inganno ai danni di uno sprovveduto investitore raccontata da un agente immobiliare. Per scoprire l' inganno bisogna sgombrare la mente da credenze e usare la ragione come strumento critico.

giovedì 7 giugno 2018

Sai come procedere con un saldo e stralcio?

Lo sviluppo e la crescita si alimentano della conoscenza

In questa puntata partendo dalla lettura del libro Homo Deus di Harari poniamo l' attenzione al nuovo credo della "Crescita" che ha soppiantato tutte le religioni. E come il Capitalismo abbia trasformato un valore peccaminoso come l' avidità in un valore determinante del nuovo credo, ponendo il "valore umanista del libero arbitrio del consumatore", quale unico principio per decretare la validità di beni e servizi. 

lunedì 28 maggio 2018

Corso Saldo e Stralcio dei crediti immobiliari incagliati

Il 19 Giugno a Napoli si svolgerà il " Corso sul saldo e stralcio dei crediti immobiliari incagliati ", docenti Gennaro Canistro, Giovanni Ascione e Bruno Vettore


Perché è un corso che devi fare?

  • - Perché sei un agente immobiliare che sta perdendo opportunità di vendite per i tanti immobili pignorati che non sa come trattarli;
  • - Perché sei un avvocato e ti potresti bloccare perché il tuo cliente non ha il denaro per chiudere lo stralcio;
  • - Perché sei un commercialista e un tuo cliente ti chiede aiuto su un pignoramento e non sai come aiutarlo; 
  • - Perché sei un investitore che vuole cogliere l' opportunità di guadagnare ma comprendendo come evitare i pericoli e non fare errori

Per maggiori info e iscrizione clicca il link: https://bit.ly/2kolhnu
I posti sono limitati.


Come fare la permuta immobiliare

Come procedere correttamente per fare l' acquisto e la vendita di un immobile ed evitare errori o meglio i "canti delle sirene" che possono arrecare danni.

lunedì 21 maggio 2018

La riforma del condominio

La normativa 220/2012 e le ulteriori integrazioni hanno cambiato completamente il mondo della gestione condominiale. Finalmente il legislatore ha posto un miglioramento della gestione al fine di ottenere una maggiore trasparenza e una responsabilità professionale per chi amministra.

lunedì 14 maggio 2018

Come difendersi dai falsi professionisti

Nella vita spesso ci si affida a presunti professionisti sulla scorta della fiducia che diamo senza riscontro, per la sola condizione di fidarsi di chi ci ha messo in contatto. In questa puntata ispirata da un caso portatoci a conoscenza, cerchiamo di dare piccoli suggerimenti utili per evitare di essere travolti dai danni che può generare una cieca fiducia mal riposta. 

lunedì 30 aprile 2018

Come venir fuori da un problema? Cercare soluzioni

Potrebbe apparire banale, una risposta scontata, ma è semplicemente l’ evidenza di ciò che spesso chi vive un problema non fa, cioè cercare soluzioni. Essere positivi è una pratica complessa, e le soluzioni ad un problema stanno semplicemente in una risposta: “Cosa puoi e devi fare!” Per una maggiore comprensione, non ti resta che ascoltare la puntata.

giovedì 19 aprile 2018

Testimonianza di un saldo e stralcio con l' agente immobiliare Raffaele Iuppariello

La testimonianza dell'agente immobiliare Raffaele Iuppariello evidenzia come un' ottima gestione del saldo e stralcio pone benefici per tutti gli attori coinvolti, massimizzando il risultato in tempistiche certe e brevi. Nonostante l'opportunità del settore che era stata percepita da l'agente immobiliare Iuppariello sin dall' inizio della crisi del settore immobiliare, l'esperienza avuta in precedenza con un altro operatore l' aveva scoraggiato a trattare questo tipo di incarichi. Oggi grazie al nostro intervento ha ritrovato l' entusiasmo per non farsi scappare una grande opportunità di business con un grande apporto di eticità.

lunedì 16 aprile 2018

Formazione e lavoro

Un sistema valido, che tiene conto dei mutevoli cambiamenti nel mercato del lavoro non può trascendere dal principio di una forma mentis direzionata alla crescita della persona. L’uso di un corretto metodo di apprendimento, di un ottimo sistema di applicazione, e le verifiche nei feedback sono essenziali allo sviluppo di un processo di apprendimento perenne.
 

martedì 27 marzo 2018

La selezione del personale

In questa puntata ponendo attenzione alla selezione del personale per la nostra attivita di Caseipotecate, traiamo spunto per indicare un metodo che applichiamo per tale scopo. Ma consci di poter migliorare sempre in tale ambito restiamo in ascolto per ogni possibile suggerimento in merito.

lunedì 19 marzo 2018

Il mercato immobiliare e i social Media

La conoscenza sta modificando in maniera sempre più veloce i nostri comportamenti, ma spesso non si tiene conto che il nostro pensiero ha dei modi ben precisi nell’ attivare la parte emotiva o razionale. Pertanto nell’ utilizzo dei nuovi strumenti di comunicazione è importante comprendere con consapevolezza ciò che si sta facendo se è in linea con il messaggio che si vuole comunicare e far percepire.

lunedì 12 marzo 2018

Come scegliere l'impresa edile

Come procedere nella maniera corretta ai lavori di ristrutturazione? Come scegliere l' impresa edile?
In questa puntata insieme a Carmine Fiore titolare di un' impresa edile vediamo le accortenze che si devono adottare al fine di evitare brutte sorprese e vivere i lavori di ristrutturazione come incubo.
Ecco i 5 punti per non sbagliare nella ristrutturazione di un immobile:
1) Garanzie dell' impresa, ovvero valutare le coperture assicurative, visionare book lavori e recensioni dei clienti;
2) Capitolati precisi con dettaglio lavori e materiali utilizzati per preventivi comparabili;
3) Avere idee chiare e definite dei lavori per evitare errori di esecuzione e per redigere un contratto di appalto efficace;
4) Valutare l' impresa anche in funzione della propositività delle soluzioni proposte;
5) Organizzare il team dei lavori e chi esegue la regia dell' esecuzione. 


venerdì 9 marzo 2018

Manifesto immobiliare

Ma il prossimo governo prenderà in esame il settore immobiliare nel suo insieme per aiutare la crescita economica dell' Italia? Questa puntata frutto del rumore mediatico delle prossime elezioni, nasce dall' analisi di una conferenza stampa organizzata a Roma il 15 febbraio da Confedilizia insieme ad altre organizzazioni del settore, che pone 10 punti di attenzione per i candidati alle prossime elezioni.

mercoledì 21 febbraio 2018

Come procedere per vendere un immobile pignorato



Quando si ha la disavventura di subire un pignoramento immobiliare, o si è in cerca di un immobile da acquistare, e ci si imbatte in un bene assoggettato a pignoramento da parte di una Banca o di un qualsiasi creditore, ci si chiede:
– E’ possibile vendere un immobile pignorato a “trattativa privata”, al di fuori della procedura esecutiva in corso ?
– Che vantaggio può ricavare il debitore pignorato dalla vendita di un immobile direttamente, senza attendere la vendita all’asta ?
– Perché la Banca ed in generale i creditori pignoratizi potrebbero trovare conveniente acconsentire alla vendita diretta dell’immobile pignorato senza attendere l’asta ?
Sono tutte domande che spesso, come si è detto, si pone non solo chi ha la disavventura di subire il pignoramento di un bene, ma anche qualsiasi persona interessata ad acquistare un immobile a condizioni favorevoli rispetto a quelle normali di mercato, senza tuttavia fare un acquisto incauto.
Alla prima domanda si può rispondere senza dubbio di sì, purché l’intera operazione sia guidata da un professionista esperto.
Le modalità e le precauzioni da prendere per giungere ad una siffatta vendita le vedremo subito.
Intanto cominciamo ad esaminare i vantaggi che potrebbe avere il debitore esecutato dalla vendita diretta dell’immobile senza attendere l’esito delle aste.
Va subito detto che un immobile pignorato difficilmente si riesce a vendere al primo tentativo di asta, che viene effettuato sulla base del valore stimato dal Perito nominato dal Tribunale.
Molto spesso le aste vanno deserte e per poter aggiudicare il bene è necessario procedere a più tentativi.
Questo significa che il valore a base d’asta si riduce sempre di più  e molto spesso accade che il bene venga venduto al un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.
Il rischio per il proprietario – debitore è che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare i creditori, con la conseguenza che il debitore si ritrovi senza casa e con un residuo debito da pagare.
Vendendo invece l’immobile direttamente, al di fuori del meccanismo delle aste, il debitore può facilmente riuscire a ricavare un prezzo più elevato, magari sufficiente ad estinguere tutti i debiti ed eventualmente a procurargli anche una liquidità aggiuntiva.
A questo proposito va precisato che, anche nel caso in cui la vendita diretta dovesse fruttare una somma inferiore all’ammontare complessivo del debito, il debitore esecutato avrebbe comunque un vantaggio dalla vendita diretta del bene, in quanto potrebbe concludere con la Banca un accordo preventivo c.d. “a saldo e stralcio”.
Molto spesso infatti il debitore riesce a concludere con la Banca, ed in genere con il proprio creditore, un accordo con cui, pagando una somma anche inferiore all’ammontare complessivo del debito, ottiene dal creditore la chiusura completa della pratica, con rinuncia al restante credito e la totale liberazione del debitore.
Questo risultato dell’azzeramento di ogni ulteriore debito non avverrebbe, invece, se l’immobile fosse venduto all’asta ed il ricavato fosse insufficiente ad estinguere l’intero debito, in quanto il debito resterebbe ancora in piedi per la differenza ed il creditore potrebbe sempre pretendere la differenza non percepita ed intraprendere ulteriori iniziative a danno del debitore.
Va però detto che anche la Banca, o in generale il creditore procedente, molto spesso trova conveniente assecondare una vendita diretta del bene, concludendo con il debitore un accordo pre-asta, in quanto questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una somma di denaro solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se l’immobile fosse venduto all’asta.
L’operazione immobiliare di cui stiamo parlando risulta inoltre vantaggiosa anche per l’acquirente, in quanto quest’ultimo riesce comunque a concludere un acquisto ad un prezzo certamente vantaggioso rispetto al normale valore di mercato del bene, senza assoggettarsi all’alea della partecipaziopne ad un’asta, i cui esiti sono sempre incerti.
Chiarito che l’operazione di vendere un immobile pignorato al di fuori della procedura esecutiva, senza attendere l’asta, è vantaggioso un pò per tutti, bisogna tener presente che la procedura esecutiva è particolarmente complessa e presenta molte insidie, per cui, come si diceva prima, è necessario adottare una serie di precauzioni per garantire il buon esito dell’operazione e per mettere al riparo l’acquirente da ogni rischio.
La particolarità della procedura esecutiva immobiliare sta nel fatto che il pignoramento, a differenza dell’iscrizione dell’ipoteca, non garantisce esclusivamente il creditore procedente, ma garantisce anche tutti coloro che si insinuano nella procedura anche successivamente, fino all’estinzione della procedura stessa.
Di conseguenza qualsiasi creditore, anche per un credito che non risulta in nessun pubblico registro, può insinuarsi nel pignoramento in qualsiasi momento sino alla sua chiusura, anche dopo la stipula di un eventuale atto di compravendita del bene pignorato, e può avvalersi del pignoramento come se fosse stato da lui compiuto.
Tuttavia è possibile raggiungere il risultato prospettato adottando opportune cautele.
Per la buona riuscita dell’operazione si adotta nella prassi  una delle seguenti alternative:
  1. a) la stipula dell’atto di compravendita direttamente in Tribunale, in presenza del Giudice dell’Esecuzione, contestualmente alla rinuncia di tutti i creditori agli atti della procedura esecutiva ed il contestuale provvedimento del Giudice di estinzione della procedura, con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellazione del pignoramento;
  2. b) oppure la stipula di un atto di compravendita sospensivamente condizionato all’estinzione del procedimento esecutivo, con affidamento del prezzo al Notaio rogante ai sensi della legge n.124 di agosto 2017, ed utilizzo dell’importo depositato per l’estinzione di tutti i debiti della procedura e la cancellazione del pignoramento.
Prima di giungere però ad una qualsiasi di queste due conclusioni occorre seguire un percorso ben preciso che consenta di preparare tutte le condizioni necessarie.
Innanzi tutto va detto che l’operazione non può avere inizio senza una contrattualistica idonea. Il proprietario esecutato, magari con la collaborazione di professionisti specializzati per questo tipo di operazioni, raccoglieranno una proposta di acquisto a condizione che si verifichino entro un certo termine tutti i presupposti per la stipula di un contratto che lo garantisca pienamente.
Ottenuto il consenso di tutti i creditori, con l’accettazione della proposta transattiva, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile esecutato con una delle due modalità innanzi accennate.
In primo luogo si potrà dunque optare per la stipula dell’atto di compravendita innanzi al Giudice dell’Esecuzione, ed a tal fine occorrerà presentare al Giudice un’istanza per la fissazione di un’udienza straordinaria per la comparizione di tutte le parti davanti a sé, insieme al Notaio incaricato del rogito, al fine di stipulare l’atto di compravendita contestualente all’ottenimento del provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva, con ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento, in virtù della contestuale rinuncia di tutti i creditori agli atti della medesima.
In altri termini l’acquirente pagherà direttamente ai creditori la parte di prezzo necessaria per estinguere i debiti, secondo quanto concordato preventivamente con l’accordo transattivo tra creditori e debitori; questi ultimi depositeranno contestualmente la loro rinuncia agli atti della procedura esecutiva ed il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia da parte del creditore procedente e di tutti gli eventuali creditori intervenuti, dichiarerà l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
A questo riguardo va precisato che il suddetto provvedimento giudiziale non determina l’estinzione definitiva della procedura esecutiva, in quanto il provvedimento in parola è suscettibile di reclamo al Collegio ai sensi dell’art.630 C.P.C. da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti fino a qual momento.
Solo decorsi i venti giorni utili ai fini dell’opposizione suddetta la procedura esecutiva potrà dunque considerarsi definitivamente estinta e si potrà procedere in concreto alla cancellazione del pignoramento presso i Registri Immobiliari.
C’é da dire che quest’ultima eventualità, pur possibile in teoria, nella realtà non potrà verificarsi se si è avuto cura di coinvolgere nell’operazione tutti i soggetti legittimati ad impugnare il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, se cioè si è avuto cura ri raccogliere il preventivo consenso all’estinzione della procedura ed alla cancellazione del pignoramento non solo del creditore procedente, ma anche di tutti gli altri creditori intervenuti.
Qualora non ci fossero tutti i presupposti per seguire la procedura innanzi indicata, o rimanessero margini di dubbio sulla definitiva estinzione della procedura esecutiva nonostante il pagamento dei creditori effettuato contestualmente all’atto di compravendita in presenza del Giudice dell’Esecuzione, si può optare per la soluzione alternativa innanzi prospettata, ossia per la stipula dell’atto di compravendita condizionato alla definitiva estinzione della procedura esecutiva, con affidamento delle somme al notaio rogante ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127.
Quest’ultima soluzione appare certamente più indicata, e forse l’unica realisticamente praticabile, quando le procedure esecutive sono pendenti presso Tribunali di grandi dimensioni, ove appare più difficile riuscire a concordare con la Cancelleria e con il Giudice dell’Esecuzione la contestualità delle operazioni innanzi prospettate nella prima alternativa.
Adottando la soluzione dell’atto condizionato, si procederà alla stipula di un atto di compravendita del bene sottoposto alla condizione sospensiva dell’estinzione definitiva della procedura esecutiva, senza reclamo ai sensi dell’arto 630 , comma 3, c.p.c..
Il prezzo della compravendita, per la parte necessaria ad estinguere tutti i debiti ed a coprire tutte le spese necessarie, verrà affidato al Notaio rogante mediante deposito su apposito “conto corrente bancario dedicato ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127”, con l’incarico di pagare ai vari creditori la somma preventivamente concordata con la parte venditrice solo quando si sarà verificata la definitiva estinzione della procedura esecutiva in assenza di alcun reclamo ai sensi dell’art. 630 CPC.
I creditori, a questo punto, confidando sulla disponibilità da parte del Notaio delle somme necessarie ad estinguere il proprio credito, potranno presentare in Tribunale la rinuncia agli atti della procedura esecutiva e conseguentemente il Giudice dell’Esecuzione potrà disporre l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento.
Decorso il termine per l’opposizione ai sensi dell’art. 630, comma 3, CPC, e divenuta pertanto definitiva ed inoppugnabile la chiusura del pignoramento, il Notaio provvederà ad eseguire i pagamenti concordati nei confronti dei creditori e ad effettuare la cancellazione della trascrizione del  pignoramento, versando l’eventuale somma residua al venditore, dopo aver decurtato tutte le spese necessarie per gli adempimenti di legge.
A questo punto, avendo stipulato una compravendita soggetta a condizione sospensiva, per definire ogni aspetto della procedura, occorrerà stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva, al fine di annotare a margine della trascrizione della vendita condizionata l’avveramento della condizione e dare atto dell’intervenuto definitivo trasferimento del bene.
La stipula di tale atto ricognitivo potrà essere agevolata inserendo nell’atto di compravendita condizionata una procura speciale da parte del venditore all’acquirente affinché quest’ultimo, eseguito ogni pagamento previsto, provveda a stipulare tale atto anche in rappresentanza della parte venditrice e ad effettuare il relativo annotamento.
In questa nostra breve chiacchierata abbiamo solo accennato a problemi complessi ed a soluzioni molto articolate, che richiederebbero certamente un maggiore approfondimento.
A conclusione di essa, ed in risposta anche alle domande che ci eravamo posti all’inizio, possiamo tuttavia ribadire che la vendita diretta di un immobile sottoposto a pignoramento è possibile e pienamente lecita, che si può realizzare nella massima sicurezza per tutti i soggetti intervenuti e che essa può rappresentare una soluzione conveniente sia per il venditore sottoposto a procedura esecutiva che per i creditori e per lo stesso acquirente.
Tutto ciò però a condizione, non ci stancheremo mai di ripeterlo, che il tutto sia guidato sin dall’inizio da professionisti esperti della materia.

venerdì 2 febbraio 2018

venerdì 26 gennaio 2018

METODO, AUTOREVOLEZZA E STRATEGIA DEFINITI DA BRUNO VETTORE

In questa puntata con Bruno Vettore analizziamo le tematiche afferenti i processi del business immobiliare odierno


lunedì 22 gennaio 2018

da Podcastimmobiliare.it : Vendere Valore

Spesso chi vende non tiene conto del processo di valore per il cliente, ma focalizza la propria attenzione solo sul proprio standard operativo, che rischia altresì di essere obsoleto per l' evoluzione e i cambiamenti in atto.